现在的房子,就像上世纪90年代的“BB机”

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  • 在上世纪90年代,BB机到底有多珍贵?

    有年长的朋友应该还记得,一些高端的机型可以卖到3000左右,摩托罗拉的汉显甚至能卖到六七千的高价,要是按照购买力计算,最少相当于现在的5万块钱,买辆车都没什么问题。

    最近一段时间演员王劲松挺火,他在回忆往事时提到过,当年还没有"北漂"时,特别羡慕别人的BB机响个不停,那股范至今也忘不了。

    时光荏苒,如今莫说BB机,就连翻盖手机、滑盖手机、千奇百怪的塞班智能机、5寸以下的安卓智能机,也都不见踪影了。

    这既是时代的变化,也是商品供求关系逆转的必然。

    房子也是如此,现在的我们,仍处于买房攀比、虚荣、投机的阶段,与当初炫耀腰中的BB机有异曲同工之妙。

    根据每日经济新闻去年底的报道,40年来,城镇人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米,增长了4.5倍。

    而根据此前发布的《北方地区冬季清洁取暖规划(2017-2021年)》,我国北方地区城乡建筑取暖总面积约206亿平方米。根据各省市的人口数据,15省区2016年的人口总数大约是57885万人,据此可以算出来北方地区的人均建筑取暖面积约35.59平方米。

    统计局在2017年发布的一组数据更具说服力,截止2016年底,全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,这个数字甚至超越了英国和德国。

    显而易见,曾经的房子与BB机一样,稀缺且很少被复制。

    全新的居住体验、高大上的小区生活、堪称创造性的买房按揭方式,让人们告别了没有马桶的自建房、拥挤不堪的宿舍、破旧的筒子楼。

    地段、配套、商业、交通,现在附加在房子身上的概念,说明人们对于住房的认知层次在提高,假如没有居住需求,再光鲜的房子、再高端的小区,最终也会"荒废"。

    有人说,房子是不动产,土地资源不可复制,BB机、大哥大、手机是消费品,不但可以大规模复制,在科技日益发达的今天,被替代也是早晚的事,所以不具备可比性。

    这个结论确实没错,但忽略了一个关键问题:住房需求被透支后,空置房也会成批量出现。

    这个过程,堪比工厂的"流水线"。不夸张的说,十年之后,房子的总量会饱和。

    原因有以下三点。

    第一,10年后,空置房会逼近1亿套。

    2018年底,西南财大发表了《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告,住宅市场的整体空置率达到22.4%。

    目前存量住宅2.7亿套,假设每年新开工套数是1700万套,10年时间,会增加1.7亿套,彼时总量应该是4.4亿套。

    4.4亿套的总量,22.4%的空置比例,彼时空置房数量高达9680万套,将近一亿大关。

    第二,房子买了不住,连BB机这样的消费品都不是。

    海通证券经济学家姜超此前指出:"我们把钱买成住宅以后,其实是把钱换成了一堆钢筋水泥,如果不考虑少数住宅附加的教育医疗等属性,大多数住宅唯一的产出就是居住,在这一点上看,住宅对全社会的贡献连写字楼都不如"。

    专家把话说的很清楚:买卖房子的过程中,不会产生任何价值。

    第三,劳动力下降后,买房需求必然跟随回落。

    经济学家李奇霖在5月末发文指出,2016-2018年,住宅销售透支了11.2亿平方米,约占2019-2030年住宅总需求的9%。

    划重点:过去三年时间,购房者透支了11亿平米的总需求。

    与此同时,劳动力下降后,买房需求的回落也"不可逆",中泰证券宏观分析师梁中华在四月份曾发文指出,根据测算,未来5年我国劳动年龄人口将平均每年减少300万以上,除了2024-2026年之间有所缓和外,之后会进一步下降。

    当然,我们不可能如此精确的预测未来,只是从这三个角度,提醒购房者,高杠杆冲动置业的态度不可取。

    不信的话,我们再做一道简单的算术题。

    假如你现在持有一套100万的房产,未来的负担有多重?

    首付需要30万,房贷70万,假设按揭利率上浮20%,贷款30年,每月需还款4143元,支付利息达79万元,10年时间,需要支出8万元的利息成本。

    假设中等装修花费20万元,物业费每年5000元,水电暖气每年10000元,房屋维修每年5000元(后期会越来越高),每年房屋折旧2%。

    这么算下来,十年后,房贷加利息支出为38万元,装修费、物业费、水电杂费、折旧费支出为60万元,100万房产合计要背负98万元的成本!

    话说回来,假如你现在有非买房不可的理由,自身和家庭的财力也没问题,结婚、小孩上学、养老、改善需求所迫,买房当然没问题,因为你计较的不是财务问题,而是居住的需求。

    假如你看着楼市跌宕起伏,心中始终有买房实现"阶层跃升"的精细算盘,还是趁早收心、收手为好。


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